원본

사회초년생이라서 직장을 다니기 위해 홀로 부동산을 찾아보다가 뭔가 쎄한 느낌이 들어서 질문 남깁니다. 짤은 조공용으로
물어볼 곳이 여기 밖에 없어서 일단 상황 설명을 먼저 드리자면

1. 월세방을 구하기 위해 부동산을 찾아보고 있었음
2. 방을 보다가 괜찮은 방이 있어서 계약하려니 그냥 단순히 신탁 관리 매물이라는 설명만 들음.
3. 일단 소유자는 '***'이라는 회사이니 여기 계좌로 가계약금 10%（50만원）을 입금하라 해서 입금함.
4. 아직 입주일은 결정되지 않은 상태.
5. 집와서 신탁 부동산에 대해 알아보니 뭔가 쎄한상태.
6. 등기부등본에도 "이 부동산에 관하여 임대차 등의 법률행위를 하는 경우에는 등기사항증명서 뿐만 아니라 등기기록의 일부인 신탁원부를 통하여 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리 및 처분에 관한 신탁 조항 등을 확인할 필요가 있음"이라고 명시됨.
6. 찾아보니 공인중개사는 세입자에게 신탁 원부를 제시하고 그 내용을 설명해야 할 의무가 있는데 이거를 가계약금 입금 후 알게되어 내가 나중에 따로 신탁원부를 중개사분께 요청해서 신탁원부를 확인한 상태.

그래서 본문은
1. 신탁계약 제11조 제1항에서 "서면 동의를 받아 위탁자가 임차인으로부터 임대차보증금 및 임대료 등을 직접 지급받는다"고 되어있는데, 별첨3 특약사항 제7조 제8항에 따르면 "계약 제11조 제1항에도 불구하고 위탁자는 신탁기간 중 임차인으로부터 임대차 보증금을 직접 받을 수 없다"고 되어있습니다.
특약사항 제20조 제1항에서도 “특약사항은 신탁계약 본문에 우선하여 적용된다”고 되어있어, 제가 위탁자가 아닌 수탁자에게 보증금을 입금해야 한다는 것으로 해석되는데 이게 맞는가?
2. 이런 경우 이미 입금한 가계약금은 어떻게 되는 것인가? 가계약금 입금 후에 신탁원부를 확인하게 되어 수탁자는 특약에 따라 지정 계좌에 들어오지 않은 돈을 보증금으로 인정하지 않을 근거로 작용할 수 있을 것 같음.
3. 수탁자의 지정 계좌로 입금을 해야한다면 신탁특약 제7조 제8항에 따른 수탁자 지정 계좌를 알 수 있는가? 만약 별도의 협의를 통해 위탁자의 계좌로 입금해도 되는 것이라면 수탁자와 우선수익자의 직인이 찍힌 서면 협의서（또는 동의서） 원본을 확인하고 싶다고 요청해도 되는지 궁금함.
4. 이런 경우 이미 권한이 없는 위탁자 계좌로 가계약금을 입금한 것 같은데 이런 경우 계약 파기하자고 했을 때 가계약금을 돌려받을 수 있을까? 일단 보증금이랑 월세, 입주 호수만 알고 입주일과 잔금 지급은 어떻게 하는지 아직까지 안정해진 상태긴 함. 부동산 측에서 "원래 다 이렇게 한다"고 말하고 문제 없다고 하긴 하더라


아래에 관련된 조항 내용을 첨부함.

신탁계약
제11조 【임대차 등】
① 이 신탁계약 체결 후 위탁자가 제10조 제3항에 따라 수탁자 및 수익자의 사전 서면 동의를 받아 신탁부동산에 관한 임대차계약을 체결하는 경우에도 임대차계약은 위탁자 이름으로 체결하고, 임차인으로부터 임대차보증금 및 임대료 등을 직접 지급받기로 한다. 다만, 위탁자는 임대차계약 체결 시 임대차계약상 임대인은 위탁자이며 임대차보증금 반환의무는 위탁자가 부담한다는 내용을 임차인에게 명확히 알려야 한다.

별첨3 특약사항
제7조 【신탁부동산의 임대】
⑧ 이 신탁계약 본문 제10조 제3항 및 제11조 제1항에도 불구하고 위탁자는 신탁기간 중 임차인으로부터 임대차 보증금을 직접 받을 수 없으며, 임대차보증금은 임대차계약 체결일부터 종료 시까지 수탁자가 지정하는 계좌에 예치하도록 한다. 만일, 이 조 제1항에도 불구하고 신탁계약 체결시 임대차계약이 존재할 경우 해당 임대차계약에 대한 임대차보증금을 신탁계약 체결 시 수탁자가 지정하는 계좌에 예치하도록 한다. 단, 위탁자가 수탁자 및 우선수익자와 별도로 협의하는 경우 그에 따르기로 한다.

제20조 【우선적용】
① 특약사항은 신탁계약 본문에 우선하여 적용된다.