부동산 가격폭락이 한국경제에 미국처럼 큰 타격이 되지 않는다니 이해가 안되는군요. 논리라 해봐야 주거 목적이니까 주택가격 자체는 별로 영향을 안끼칠 거라는 지극히 주관적인 건데 이게 말이 된다고 생각합니다. 설마 사람들이 미래 주택가격 상승을 예측하고 집을 구입하고 또 주택가격은 가계대출과 가계소비에 얼마나 큰 영향을 미치는 지는 알고나 하시는 발상입니까?


한국 부동산버블이 단기간에 붕괴할경우 한국경제에 미치는 영향은 좀만 검색해보시면 나올겁니다. 현대경제는 금융, 실물등 여러부분이 긴밀하게 연결되어 있어서 한분야가 타격을 입을 경우 연쇄적으로 엄청난 타격을 받을수 밖에 없는 구조입니다. 빚내서 주거목적 으로 집산사람들이 단순히 대출이자만 보고 집을 샀다고 생각합니까? 향후 집값상승을 보고 무리하게 대출받아서 샀다고는 생각해본적 없습니까? 그런데 그 집값이 폭락한다면? 그런데 이게 주거목적이라 대냥 대출이자만 갚으면 끝날거라고 생각하십니까?

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님이 이렇게 글을 써놨는데. 솔까 나도 경제학이나 경영학이 내 전공이 아니라서 "이게 정설이다." 하고 주장할 건 안되기는 하지만. 님이 쓴 글에 대한 반박을 좀 해보겠어요.（그리고 주관적인 생각 아닌데요 -_-?）


（이하 편의를 위해 존대 생략）



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우선 이 이야기부터 해야겠다. 덕후님은 계속 부동산 버블을 외치고 있는데. 사실상 부동산 버블은 08년에 이미 터진 상태다. 김대중 정부시절 과열투기를 막기 위해서 LTV를 시행하였고. 그것이 08년 이후 버블이 붕괴하면서 투자심리가 악화되어 이명박 정부이후 다시 투자심리를 조성하기 위해 규제를 완화하는 것이다. 물론 규제가 완화되었지만 주택수효는 감소하고 있기 때문에 전세값이 치솟는 양상을 보이고 있다.

이런 상황에서 갑작스런 버블 붕괴라는 극단적인 상황을 내놔봐야 어차피 한국의 버블붕괴는 11년 주택 실소유인구가 정점을 찍고 감소추세로 들어가면서 점차 붕괴하는 것이지. 갑자기 폭락하는 사태는 아니다.

물론 연금제도가 제대로 마련되어있지 않으니 소비제원 마련을 위해 주택매매가 활성화 되면서 갑작스런 매물증가를 유효수요가 받쳐주지 않게 되면서 극단적인 폭락으로 이어질 수 있기는 하지만. 지금 시점에서 거론될 얘기는 아니고. 남한의 경우 주택이라는 특수성 때문에 폭락으로 간다고 해서 개인의 파산으로 이어지는 경우는 많지 않기 때문에 부동산 버블 붕괴 자체가 미국이나 일본처럼 극단적인 모습을 보일 것이라는 견해는 그리 많지 않다. 초과공급에 의한 대량 매각사태가 없는 것은 아니나. 실질적으로 큰 피해를 입을 수 있는 서민들의 경우는 이러한 대량매각에 동참하지 않기 때문이다.


그럼 여기서 문제. 그렇다면 대부분의 개인대출의 경우 주택의 구입을 목적으로 하는 경우가 많은데. 개인대출 자체는 그럼 주택버블과는 아예 상관이 없는가?


물론 상관이 아예 없을수는 없으나. 사실상 현재로써는 한국의 부동산 버블이라는건 주택 실소유자의 숫자가 증가하는 경향과 PIR（소득대비 주택가격비율）이 타국에 비해서 매우 높기 때문에 생기는 문제이다. 외환위기 이후 생긴 소득양극화에서 발생하는 문제라는 것이지. 부동산 경기 과열로 인해 발생한 사태가 아니라는 얘기이다.

대체 뭐가 다르냐는 얘기를 할지 모르는데. 부동산 경기침체 자체는 부동산 버블과 직결되어 풀이될 수 있는 말이 아니라. 소득수준 자체가 벌어지면서 크게 과열되지 않은 부동산을 구입하기 어렵기 때문에 부동산 경기가 침체된다는 소리이다.


그럼 결국 부동산 경기가 침체된다는 소리인가? 그리고 그로인한 악순환과 인플레이션 압박으로 사이클을 형성하면서 국내 경기가 치명타를 입게 된다는 소리인가?



그건 아니다. 내가 그것을 설명하기 위해 지금까지 위의 글을 적었다.




일단 갑작스런 버블붕괴는 아까부터 없을 것이라 이야기 하였다.

그 이유를 설명하자면 최근 문제가 되었던 서브프라임 모기지에 대한 이야기를 해야 할 것이다.



사실상 미국의 부동산 과열을 사람들이 제단하기를 저금리 대출이었다고 한다. 투자 당시에는 1%대의 저금리로 시작한 대출이 후에 5퍼센트 이상의 상승을 보이고, 서브프라임 가산금리까지 합쳐서 약 10%가량의 고금리로 변해버렸기 때문이다.


한국 역시도 저금리 대출이 이러한 문제를 부추길 것이라는 얘기를 한다.


그러나 한국과 미국은 좀 다르다고 이야기 하겠다.


미국의 경우 GDP대비 주택담보대출 비율은 85%로 비슷한 시기 30%초반을 도는 한국과는 전혀 다르다. 다시 말하지만 한국은 주거목적 부동산 구매율이 높기 때문에 투기목적의 미국에 비해서 매우 건전한 상황이다. 실제로 LTV등 대출규제와 보유세 증가로 인해서 투기세력은 대부분 제거된 상태이고 간혹 간헐적 투기가 이루어지고 있기는 했으나, 과거와는 매우 다른 양상을 띄기 때문에 부동산 문제에 있어서는 큰 위협을 느끼지 않는다.

또한 금리인상과 함께 시작된 미국의 버블붕괴와 다르게 06년 이미 조정구간을 거친 한국의 부동산은 현재 진정국면에 접어들고 있고. 지금 버블붕괴라 말하는 지역은 서울에 한정되어있으며 사실상 지방 부동산은 점차 상승하는 추세라고 볼 수 있다.

거기에 지금 당장은 전세가격이 심하게 오르고 있으나, 전세가가 고점을 찍는 전후로 하여 다시 매매가 활성활 될 것이라는 견해가 지배적이다. 당장 전세가가 오르게 되면 그 돈에 웃돈을 얹어 차라리 주택 자체를 구입한다는 것이 그 견해이다.




때문에 덕후님이 말했던 상황은 사실상 비관론자들의 극단적 견해다. 물론 지금 당장도 계속 점차 부동산 가격은 하락할 것이라고 판단되고 있으나 그 곡선이 매우 완만할 것으로 판단하고 있기 때문에 급격한 붕괴는 없을것이라는게 지금의 전문가들 견해다. （그럼 급격한 경기침체와 처음부터 맥이 다르다.）






요약:

1. 이미 한국 부동산 경기는 침체국면이었고, 버블붕괴에 대한 전문가들의 이야기는 08년 당시에 시작되었다고 이야기한다. 즉 이미 버블은 붕괴된 상태다.


2. 부동산 경기 과열로 인한 문제가 아니다. 실질적으론 소득 양극화에서 발생한 주택 구매 수요 감소로 인한 상황이다.


3. 금리 인상으로 생긴 서브프라임 모기지 사태와 같은 급격한 하락세는 보일수가 없다. 투기목적으로 발생한 미국의 서브프라임 모기지 사태는 투기목적인 관계로 발생한 것이다. 때문에 금리인상과 상관없이 발생한 한국의 부동산 침체는 급격한 하락이 아닌 완만한 하락을 보인다.


死. 현 시점에서 전세가가 계속 상승하고 주택가격이 안정을 찾으면 결국 다시 주택구입에 대한 수요가 증가하게 된다.




이상이다.


그리고 본인이 쓴 글을 주관적 생각이라고 했는데. 한국 부동산에 대한 그런 극단적인 비관론은 매우 소수의 사람들이 주장하는 견해이다. 대부분의 전문가들은 한국 부동산을 장미빛으로 보지는 않으나, 덕후님처럼 비관적으로 보지도 않는다. 완만한 하향곡선을 그릴지언정 폭락할 일은 굉장히 적은 확률인데. 대체 덕후님은 어디서 그런 증거를 보고 오셔서 당당하게 말씀하시는지 모르겠다.


사실상 미국의 양적완화 이후 소프트 패치가 아닌 더블딥 국면으로 접어들고, 중국의 성장둔화로 인한 경기침체가 한국 경기를 악화시킨다면 모를까. 뜬금없이 버블붕괴로 인한 위험을 심각하게 주장하는데... 해외경기침체로 인한 국내 문제발생으로 인플레가 발생하면서 부동산 경기도 동반침체하는 상황을 가지고 부동산 경기침체가 마치 한국 전체의 경기침체인 것 처럼 몰아가는건 솔직히 어이가 없다.

대부분 부동산 버블 문제를 가져와서 주장하는 이유가 한국과 일본의 경제구조가 비슷하기 때문이라는 얘기를 많이 하는데. 솔직히 둘의 구조는 판이하게 다르다. 거기에 외환위기 이후 위기대처능력도 매우 높아졌기 때문에, 08년 리만브라더스 사태 이후로도 회복이 매우 빨랐으며 10년 11년 코리아디스카운트와 유럽발 금융위기에 대한 대처능력도 매우 뛰어난 상태였다.

실상 LTV나 DTI로 인해서 은행의 금융건전성도 높고, 가계대출 비율은 높아졌지만. 일본이나 미국처럼 전액 주택담보대출이 아니기 때문에 상환률도 높다. 이런 상황에서 갑자기 버블이 붕괴한다는 것도 이상한 소리다.

처음부터 난 버블이 단기간에 붕괴하지 않는다는 얘기를 했는데. 덕후님은 버블이 단기간에 붕괴하네 어쩌네 하고 있으니 말이 통하지 않는거다. 투기인지 주거인지에 대한 얘기부터가 이미 급속한 하향곡선이 이루어지지 않기 때문에 부동산 버블이 한국 경제에 심각한 타격을 주지 않는다는 얘기였는데. 솔직히 내 말을 제대로 읽었는지도 궁금하다.


뭐 이 글 쓰는데 한시간이나 걸렸으니 잘 읽고 대답해 주시기 바란다.


이상.









이상 고민얘기 끝.





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여기부터 다시 시작.





리리컬나노하덕후


그리고 친구한테 들은 얘긴데 우리나라경기는 완전 부동산에 밀접하게 연계되어 있다고 하더군요. 우리나라 사람들이 대출받아서 무리하게 집을 구입한 경우가 많기 때문에 부동산 경기가 침체된다면

대출받아서 집 산사람들 다 똥줄타게 됩니다. 문제는 그게 한두명이 아니고 규모가 엄청나다는 거죠. 사람들이 대출 이자 못갚기 시작하고 그게 계속 도미노처럼 퍼져 나간다고 생각해보세요. 바로 한국판 서브프라임모기지 시작되는거죠


아라파트


그건 부동산 구입이 투자의 용도일 때 얘기고요. 그리고 서브프라임 모기지랑은 전혀 다른 얘기입니다.



리리컬나노하덕후


서브프라임 모기지랑 전혀 다른 얘기긴 해도 애초에 서브프라임 모기지도 미국 주택시장가격의 끝없는 상승을 배팅한 은행의 무리한 채권돌리기가 원인아닌가요?

그러다가 주택시장이 침체되기 시작하자 채권이 부실화되기 시작하고 그 채권을 대량 소유하고 있던 금융기관과 보험회사들이 망해간거죠. 한국도 주택대출 받아서 주택구입한 사람들이 이자 못갚고 파산해 간다고 하면 비슷한 막장현상이 생길것 같은데요



아라파트


저언혀 다른 얘기입니다. 서브프라임 당시에는 주택을 투자용도로 구입한 것이기 때문에 부동산 가격이 하락하면서 이자를 갚지 못한 사람들이 파산하게 되는 것이었고. 한국은 대부분 투자처라기 보다는 주거용도로 구입하기 때문에 그 충격량이 다릅니다.

가령 1년 만기 대출을 받아 주택을 구입하고 11개월 안에 주택을 다시 정리하여 판매해야 하는데, 주택을 정리해도 대출금을 상환할 수 없으니 씹망하는거고요. 주거용으로 구입하면 집값하락하면 열받기는 하지만. 상환일과 상관없기 때문에 파산상태가 되지는 않아요.




리리컬나노하덕후


미국에서 투자 목적으로 구입했던 주거 목적으로 구입했던 그건 문제가 안됩니다. 제가 말하려는 건 미국에서도 초저금리로 인한 장미빛 전망으로 무리하게 배팅했다가 결국 주택시장 침체로 다 망하갔듯이

한국에서도 무리하게 대출받아서 주거용으로 산 집이 부동산시장 침체로 폭락한다면 경제에 막대한 악영향을 줄 것이다. 그래서 그런 피해를 입는 구조가 서브프라임모기지랑 비슷하다는 의미에서 쓴겁니다.

저는 대출자들이 대출금을 못갚기 시작한다는 유사점에 바탕을 두고 서브프라임모기지라고 했는데 용어선택이 부적절 했을수도 잇겠네요



아라파트

이해가 안가시나보네... 대출금 상환에 대한 방식이 다르기 때문에 주택시장 침체가 경기 자체가 지대한 영향을 끼치지 않는다는 얘기에요. 투자목적인지 주거목적인지가 왜 중요한지 이해가 안가요? 주택버블로 인한 피해는 미국처럼 크게 나타나지 않는다구요.

채무자가 부채를 감당하지 못하는 이유가 바로 구매사유이며. 투자가치로써의 부동산이야 대출만기는 부동산 가격에 의해 좌우되지만 주거를 위한 대출의 경우는 부동산 가격이 아닌 개인의 소득에 좌우된다고요.

그러니까 부동산을 고가에 팔아서 대출금을 갚는 형식과 부동산 가격을 떠나 처음부터 자신의 소득을 토대로 갚는 형태가 전혀 다르기 때문에 주거중심으로 부동산을 구입하는 한국은 가계대출의 금리가 문제인거지 부동산 자체 가격은 미국처럼 큰 타격이 되지 않아요.



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여기까지가 님이랑 저랑 전에 달았던 리플입니다.



위에서 덕후님이 썻던 글을 요약하자면


[저금리 대출을 통한 주택마련으로 부동산 가격이 하락하게 되면 구매자가 대출금을 갚지 못하는 사태가 발생하므로 최종적으로 서브프라임모기지와 같은 사태가 발생하게 된다.]


맞죠?


그리고 제가 말했던 것은


[부동산 가격이 하락하더라도, 실질적으로 구매자는 부동산 가격의 상승을 보고 투자하기 보다는 주거마련의 목적으로 구입하기 때문에 부동산 가격 하락에 따른 충격량은 글로벌 금융위기 때와 다르다.]

라고 이야기 하였습니다.



이에 대해서 덕후님이 저에게 보낸 쪽지의 내용은


[논리라 해봐야 주거 목적이니까 주택가격 자체는 별로 영향을 안끼칠 거라는 지극히 주관적인 건데 이게 말이 된다고 생각합니다. 설마 사람들이 미래 주택가격 상승을 예측하고 집을 구입하고 또 주택가격은 가계대출과 가계소비에 얼마나 큰 영향을 미치는 지는 알고나 하시는 발상입니까?]



라고 쓰셨죠. 물론 그 외의 것들은 본래 논제였던 것과 전혀 상관 없었던

[빚내서 주거목적 으로 집산사람들이 단순히 대출이자만 보고 집을 샀다고 생각합니까? 향후 집값상승을 보고 무리하게 대출받아서 샀다고는 생각해본적 없습니까?]

와 같은 글이었지요? 뭐, 일단은 위의 리플에 대해서 말씀드리자면. 제가 위에 말씀드린 'LTV'와 'DTI'로 이미 논파된 내용입니다. 일단 무리하게 대출을 받는 것 자체가 불가능한 상황에서 위의 쪽지는 잘못되었다고 밖에는 볼 수 없네요. 미국이나 일본의 부동산 문제와 같은 상황이 벌어질 수 없는 이유에 대해서는 이미 위에 적어놓았으니 다시 읽으시고요.




[경제구조상 다른 경제보다 더 큰 타격이 있을수도 있다는 것을 말한것 뿐입니다. ]


이런 내용을 보내놓으셨는데. 경제구조상 다른 경제보다 더 큰 타격이 있을수도 있다는 것은 대체 무슨얘기인가요?


위에 이미 말해놨는데 제대로 읽지도 않으셨네요. 경제구조라는 어휘의 오류는 일단 넘어가도록 하고요. 부동산 시장의 구조 자체가 한국은 타국에 비해서 매우 건전한 상태입니다. 투기과열도 잘 일어나지 않는데다가 주택담보 대출 비율이 꾸준히 증가했으나, 주거목적 구입이기 때문에 위에 말했다시피 미국이나 일본에 비해서 그 비율이 현저히 낮습니다.


부동산 구조상, 월세가 많은 해외국가들과 달리 전세라는 형식의 프레임이 존재하는 한국은 주택구매에 있어서 대출금 자체의 비율이 그닥 높지 않아요.


여기에 위에 이미 말했던 것 처럼 DTI나 LTV와 같은 부동산 매매 규제책 때문에 대출금 자체의 비율이 크게 높을 수 없으며 상환 역시도 가능한 것이지요. 처음부터 주택담보대출을 통해 100% 대출로만 구입하는 일본이나 미국하고는 전혀 다른 얘기라고요.






진짜 이해가 안가요?





한국은 부동산 금액 자체와 상관없이. 자신의 소득을 바탕으로 대출금을 갚지만.


미국이나 일본은 자신이 구매하는 부동산을 바탕으로 그것을 담보삼아 대출을 하기 때문에. 부동산 가격이 하락하면 대출금을 갚을 수 없는 상태가 된다는 것이에요.




즉 한국은 부동산을 즉각 매각할 필요가 없는 보유자산이지만. 미국이나 일본은 장시간 보유할 수 없는 자산이기 때문에, 부동산 버블 붕괴로 인한 충격량 자체가 완전히 다르다구요.




그리고 궁금한게. 대체 우리나라 부동산 시장이 뭐가 기형적이라는거죠? 한국 부동산 시장은 월세만 존제하는 일본이나 미국과 달리 전세라는 개념이 있기 때문에 목돈이 들지 않는 구조에요. 더더욱 이런 부동산 시장 덕분에 버블 붕괴가 일어나지 않는 구조이고, 부동산 시장 자체가 매우 건전하다고요. 이미 박살난 일본이나 미국, 그리고 중국등의 국가들에 비해서 투기성도 별로 없고 매우 건전한 상황인데???


한번 말해보세요. 한국 부동산 시장이 어떻게 기형적이라서 피해가 막심한지요. 저야 어차피 신문이나 읽는 입장이라서 한국 부동산 시장이 기형적이라 부동산 버블 붕괴 충격에 매우 취약하다는 소리는 처음 들었거든요.


마지막으로.


어느나라건 간에 부동산 시장이건 주식시장이건 뭐건간에 붕괴하면 다 문제에요. 전쟁이 나도 문제고, 갑작스런 재해 재난이 나도 똑같이 문제랍니다. 대체 뭐가 문제가 아닌데요? 처음부터 확률적으로 낮은 소리를 덧글에 장황하게 늘어놓고. 제가 "한국은 부동산 시장 구조상 붕괴 가능성이 낮은데요?" 라는 말에 혼자 헛소리 하고 계시는데... 어처구니가 없네요.


본인이 써놓은 글도 이해 못하시나봐요.


[부동산 가격폭락이 한국경제에 미국처럼 큰 타격이 되지 않는다니 이해가 안되는군요. 논리라 해봐야 주거 목적이니까 주택가격 자체는 별로 영향을 안끼칠 거라는 지극히 주관적인 건데 ]


라고 쓰셨으면 주거목적 주택구입은 부동산이 갑작스럽게 붕괴하지 않기 때문에 위험하지 않다는 사실정도는 인지하고 그 다음 쪽지를 보내셨어야죠. 아니면 처음부터 "갑작스런 붕괴 가능성에 대해서만 얘기하는 것입니다." 라고 하시던가요.


처음 논쟁을 벌일 당시부터 한국의 부동산 시장 구조상 갑작스런 붕괴가 일어날 수 없기 때문에 그런일이 벌어질 수 없다는 글에 열심히 논쟁하다가 "내 말은 일단 무너지면 어쩔거냐?" 라는 어처구니 없는 쪽지를 보내고 있으니... 황당하네요. 학부수준을 떠나서 교양수준 경영이나... 아니 그걸 떠나서 아예 논제 자체를 인식을 못하고 계시는거 아닌가요?


마지막으로


[만약 한국경제의 부동산이 어떤 계기로 폭락해도 실물경제에 전혀 타격이 없다는 주장을 하신다면 그에 대한 답변을 드리죠 ]

이런 쪽지 보내셨는데.


전 지금까지 단 한번도 버블붕괴가 아무런 타격이 없다는 얘기를 한적이 없거든요. 논제를 이해는 하고 계세요? 다만 그 타격이 과거 미국이나 일본의 타격보다 약하다라는 얘기를 하는거죠.


제발 님이 전에 쓰신 덧글과 제가 지적한 문제에 대해서 다시 제대로 이해하고 와서 글을 쓰세요. 아시겠나요?